이 책의 구성
기초 편에서는 부동산 투자를 위한 태도나 생각을 잡아주는 내용이었다면, 이 책인 실전 편에서는 실제상황에서 사용가능한 방법들이나 개념들에 대해 이야기를 한다. 기초 편에서 나왔던 6부까지 내용에 이어 7부부터 시작되고 마지막인 12부까지 내용이 담겨있다. 부동산투자의 계획을 수립하는 방법, 실용적인 부동산투자를 위한 기술 등 각 부에서 세부적으로 내용을 다루는데 다 소개하기는 어렵고 인상 깊었던 부분만 소개를 해보겠다.
학교 주변에 매물들
우리는 흔히 학교가 근처에 있는 매물은 집값이 오른다는 고정관념을 가지고 있고 부동산관련해서 지식이 많지 않은 나도 이런 말을 한 번쯤은 들어봤었다. 하지만 이는 옳지 않다. 학교는 수요를 어느 정도 끌어당기고 지탱해 주는 요소일 뿐이지 가격을 올려주는 핵심요소는 아니란 사실을 잘 기억해야 한다. 학교나 학원들이 많아서 집의 가격이 비싸지는 게 아니라 집의 가격이 비싸져서 학교나 학원들이 많이 들어서는 것이다. 일반적인 과정은 일단 직장이 많은 지역에 대규모 아파트단지가 들어선다. 그러면 그 지역에 살고 있는 고소득자들이 입주를 하게 되고 그들의 자녀들을 대상으로 한 학원들이 들어서게 된다. 앞서 말했듯이 학교나 학원들이 핵심요소는 아니나 그렇다고 전혀 상관없이 무시할 요소도 아니다. 그래서 학원들이 많은 곳을 알 수 있는 방법들을 소개해준다.
수도권과 지방의 입지분석
사람들은 당연히 직장에다니기 위해 버스나 지하철이든 교통이 편리한 곳을 찾는다. 특히 지하철과 가까운 집을 찾는데 근데 이것은 모든 상황에 적용할 수는 없다. 지방에 있는 아파트의 경우는 꼭 지하철이 있어야 좋은 입지라고 할 수는 없다. 이는 너무 작은 시야로 상황을 판단하기 때문이다. 시야를 확장시켜 그 주택이 있는 해당 도시만 보고 판단하는 게 아니라 그 도시가 있는 '권역'의 상황도 파악할 수 있어야 한다. 부동산에서는 생활권과 직장을 공유할 수 있고 출퇴근이 가능한 것을 '권역'이라고 말한다. 예를 들면 서울과 인접한 서울밖에 근접해 있는 도시들이나 인천광역시정도는 충분히 앞서 말한 부분들을 공유할 수 있어서 '권역'으로 볼 수 있기 때문이다. 이밖에 다른 도시들도 이와 같은 상황이라면 대중교통보다는 도로환경이 더 우선적으로 고려해봐야 할 사항이 될 수 있다. 그리고 지방에 있는 도시들이라면 개발안 된 지역들이 많기 때문에 새로운 아파트가 지어지는 것에 대한 소식에 귀를 기울여야 한다. 수도권의 경우에는 어렵지만 다른 도시들은 새로운 아파트단지가 생기는 것만으로도 그 지역의 생활편의시설들이 그쪽으로 옮겨갈 수 있기가 쉽기 때문이다.
임장의 기술
임장은 두가지로 구분할 수 있는데 지역에 방문하는 임장과 직접 살게 될 매물에 대한 임장이 있다. 구매하고자 하는 지역에 직접 방문을 할 때 고려해야 할 요소들이 많다. 첫째로는 그 지역에 살고 있는 '사람'이다. 직접 방문해 지역에 있는 사람들과 얘기를 나눠보면 그분들만 알 수 있는 정보를 얻어 볼 수 있다. 두 번째는 지면의 경사를 볼 수 있다. 우리나라는 산이 많은 나라라 언덕이 아주 많기 때문에 실제로 방문을 해보면 걷기 부담스러운지 지면의 경사들을 확인해봐야 한다. 셋째는 주변환경을 잘 봐야 한다. 내가 주민이라고 생각을 해보며 편의점이나 대형마트등 편의 시설들을 이용할 때 괜찮을지 확인해봐야 한다. 넷째는 가족들이 함께 가봐야 한다. 가족구성원들마다 필요한 부분이 다르기 때문에 다양한 의견을 들어볼 수 있다. 다섯째는 대중교통을 이용해 방문해 보는 것이 좋다. 교통은 사람들이 정말 중요하게 생각하는 요소이기 때문에 광고는 좋게 써놓는 경우가 많다. 그렇기 때문에 실제로 이용했을 때 어떤 좋은 점과 불편한 점이 있는지를 객관적으로 파악해 보는 게 좋다. 이제 지역을 파악했으니 매물에 대한 임장을 이야기해 보겠다. 직접 살게 될 매물 또한 고려해야 할 사항이 많다. 첫째는 조망이 중요하다. 각자의 가치관마다 다르겠지만 일반적으로 사람들은 창문밖 풍경을 중요하게 생각한다. 그렇기 때문에 각 매물을 방문할 때마다 창문밖 풍경을 사진에 담아두고 분류해 두는 것이 좋다. 두 번째로는 소음을 잘 확인해봐야 한다. 근처에 어떠한 시설이나 건물이 있는지 잘 확인하고 소음에 예민하다면 몇 번 정도는 방문해 시간마다 소음을 확인해 보는 것이 좋다. 세 번째로는 냄새도 잘 확인해야 하는데 이 부분이 잘 확인되지 않았다면 삶의 질이 떨어질 수 있기 때문에 잘 확인해야 한다.
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